יושב על הגדר, רגל פה רגל שם... 

אז מה בעצם קורה היום בשוק הנדל"ן התל אביבי?

חלות ירידות מחירים. השוק מוגדר כשוק של קונים. בעלי דירות הנאצלים למכור את דירותיהם מסיבות כלכליות, לחוצים. הפחתות בריביות. מוצעים מבצעים אטרקטיביים במסלולי המשכנתאות. וכל זה מסתכם בשוק "תקוע".

האומנם?  

מי שרכש דירה בקיץ 2008 יכול להעיד על תקופה שבה מוכרי הדירות נקבו מחירים כאוות נפשם. מוכרים העריכו את שווי דירותיהם גבוה בהרבה מהערך האמיתי של הדירה, והפלא ופלא, הם גם קיבלו את מבוקשם. תושבי החוץ, אשר תרמו ללא ספק לעליות המחירים הקיצוניות, עומדים כרגע מצדו השני של הכף. מי שהצליח למכור את דירתו אז, נושם היום לרווחה, ומודה על כך שאינו נאלץ להתמודד עם מכירת דירתו בשוק כמו היום.

מוכרי הדירות של היום מתמודדים עם שוק אחר לגמרי. ישנם מוכרים, החשים שזו לא התקופה הנכונה למכור, ולרוב, בשל המצב מחליטים לחכות שהשוק יחזור למצבו הנורמטיבי. רק אותם בעלי הדירות אשר נאלצים למכור, בעיקר בשל לחצים כלכליים, יהיו מוכנים לצאת לשוק שכזה. וישנם, גם בעלי הדירות אשר מוגדרים "כלא לחוצים" ומתמחרים את דירותיהם במחירי "קיץ 2008".  

כמי שחשה את השוק התל אביבי מדי יום, אוכל לומר בוודאות שקיימת האטה במכירת דירות. בשל מחסור במפגש הצרכים שבין הקונה למוכר, השוק היום מוגדר כתקוע. אין תחלופה גבוה של דירות כפי שהיה בקיץ 2008, מה שאומר שכמות הנכסים למכירה היוצאים לשוק, מועטה. דירות טובות העומדות בתנאי מחיר ריאליים, נחטפות. דירות העונות לקריטריונים של רוב מחפשי הדירות, נמכרות ובמחירים נמוכים. ואותן הדירות אשר מתומחרות גבוה, יושבות על המדף ונשחקות.

רוכשי הדירות היום הפנימו את מצב השוק. רוכש דירה ממוצע נתקל במסלולי משכנתא אטרקטיביים, הוא מיודע להפחתת הריביות, והוא מגלה, בשל המצב, כי בידו כוח המיקוח שיכול להביא לירידת מחירים. ובכל זאת, הקונה יושב על הגדר, ומחכה... צופה ומחכה לעוד ירידות מחירים. הרוכשים החכמים שבינינו, מבינים שזה לא עניין של מתי ירדו המחירים באופן גורף, אלא בכמה. אותם הרוכשים הפכו בן רגע את השקעתם לעסקת חייהם.

אם כך, האם אנחנו בשוק תקוע, או בשוק של הזדמנויות?!

תל אביב, שתמיד הייתה מוגדרת כעיר יקרה נדל"נית, צוברת לה עוד ועוד רוכשים פוטנציאליים. כולם מחכים בציפייה שתיפול בחלקם דירת "מציאה", ולנוכח ירידות המחירים שחלות גם עליה, היא הפכה בחודשים האחרונים לאטרקטיבית במיוחד והיא מציעה הזדמנויות נדל"ניות שלא היו כמותן ב- 20 השנים האחרונות.

נשמע טוב, לא? אם כך, מדוע קיימת האטה בנדל"ן התל אביבי?

רוכש דירה ממוצע ניזון בעיקר מהסביבה הקרובה שלו, משפחה וחברים. שגם הם ניזונים מהסביבה הקרובה שלהם, וכן הלאה, מה שיוצר מעגל המסתכם בכך שכולם ניזונים מהעיתונות. רוב רוכשי הדירות צופים עוד ירידות מחירים בגלל המיתון, וכולם ממליצים לכולם לחכות עוד חודשיים-שלושה. רוכשים טוענים שבעלי הדירות טרם הפנימו את ירידות המחירים ושוק יד השנייה לא גמיש. ומכיוון שאף אחד לא רוצה לצאת פרייר, הכול עומד וזה הגורם העיקרי להאטה הנדל"נית. רוכשי דירות המבינים את מעמדם בשוק כמו היום, יפנימו להבין שזהו הזמן הנכון לרכוש דירת יד שנייה.

רוכש דירה ממוצע, אשר לרוב מדובר בעשיית אחת העסקאות הגדולות בחייו, אינו מכיר היטב את שוק הנדל"ן ולבטח שלא חש אותו על בסיס יומי. לפי כך אינו יכול לדעת בוודאות מתי יהיה הזמן הנכון לקנות או למכור דירה. רובנו פועלים עפ"י אינסטינקטים ורגשות, אנו מתייעצים עם הסביבה הקרובה וקוראים עיתונים, ועל סמך הדברים הללו אנו פועלים ולבסוף מחליטים לפי תחושת הבטן. על אחת כמה וכמה כשמדובר ברכישת בית או מכירת בית. כל מי שמכר בית יודע שזהו תהליך רגשי לא פשוט, בעיקר כשיש קונה מהצד השני המנסה להמעיט בערכו של הנכס היקר ביותר שלך, הבית שלך, רק בשביל תחושת הסיפוק שלא יצא פרייר. כמעט וכולנו היינו במצב דומה. אך מה אם ייתכן ואנחנו נמצאים לפני תפנית. הרי לפי התחזיות כבר רואים את הפרים דוהרים באופק. ומה אם לא תהיה ירידת מחירים משמעותית, אנחנו הרי לא רוצים להגיע לשלב של חרטה. מי מאיתנו לא היה בשלב שבו הוא אמר לעצמו – אח, איך פספסתי את ההזדמנות הזאת?!

אז מה לעשות עכשיו?

בעלי דירות – היו ריאליים! הציבו לעצמכם טווחי מחירים הגיוניים אשר בהם תעמדו לצורך מו"מ! אל תחליטו ותפעלו עפ"י אינסטינקטים! התייעצו! בחרו את אנשי המקצוע שלכם בקפידה ולמדו לנהל אותם!

רוכשי דירות – באם הנכם מוכנים ורציניים הפנימו שאין זמן טוב יותר לרכישת דירה! רכישת הדירה תהיה תלויה בכמה ההצעה תהיה נמוכה אך הוגנת! היו ריאליים והוגנים עם המחיר! ואם אינכם בטוחים מה היא ההצעה הטובה ביותר עבורכם, התייעצו עם אנשי מקצוע!  

שוק הנדל"ן התל אביבי מציע הזדמנויות. אם תלמדו לראות אותם אין לי ספק שתמצאו אותם.